• lov om andelsboliger og andre bofællesskaber (andelsboligloven)

• foreningens vedtægter

• de almindelige foreningsretlige grundregler

Læs Andelsboligforeningsloven i sin helhed her.  Læs mere om andelsboligtyper, finansiering og støtte m.v. her.

Indholdet af vedtægterne kan generalforsamlingen selv fastsætte. Vedtægterne fastlægger bl.a. ledelsen af andelsboligforeningen samt beboernes rettigheder og pligter. Som en vejledning til opbygningen af vedtægter har ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) udfærdiget standardvedtægter for såvel nybyggede som ældre andelsboliger. Standardvedtægterne kan bestilles hos ABF. Generalforsamlingen kan bruge vedtægterne som vejledning ved udarbejdelse af vedtægter for andelsboligforeningen. 

Generalforsamlingen er den øverste myndighed i andelsboligforeningen og indkaldes efter reglerne i vedtægterne. På generalforsamlingen behandles de vigtigste forhold i andelsboligforeningen og eventuelle beslutninger træffes. Hver andelshaver har normalt en stemme.

Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen og er ansvarlig for den daglige drift. Mange andelsboligforeninger uddelegerer desuden en del af de løbende opgaver til en administrator.

Administratoren kan tage sig af budget og regnskab, papirarbejde ved salg af andele mv. samt foreningens økonomiske, juridiske og driftsmæssige forvaltning. Der er ikke noget lovkrav om, at andelsboligforeningen skal vælge en administrator. Det er dog ofte hensigtsmæssigt, da det er en stor mængde administrative data, en kompliceret lovgivning og betydelige beløb, der skal administreres af andelsboligforeningen.

Andelsboligforeningen (A/B) er tinglyst og reel ejer af ejendommen. Det betyder, at det er andelsboligforeningen, der som ejer træffer alle dispositioner over ejendommen og lejlighederne i ejendommen.

Andelshaveren er medlem af andelsboligforeningen. Andelshaveren ejer en andel af foreningen (foreningens formuemasse). Samtidig med, at andelshaveren bliver medlem af andelsboligforeningen, opnår andelshaveren brugsretten til en lejlighed i andelsboligforeningens ejendom.

Det forhold, der derved etableres omkring boligen mellem andelsboligforeningen og andelshaveren minder meget om forholdet mellem en udlejer og en lejer. Blot har andelshaveren medbestemmelse i foreningens anliggender på andelsboligforeningens generalforsamling.

Bestemmelserne for retsforholdet mellem andelsboligforeningen og andelshaveren findes i andels-boligforeningens vedtægter og en eventuel husorden. I konfliktsituationer vælger domstolene i visse forhold at anvende almindelige lejeretlige regler analogt (tilsvarende), hvis der om et forhold ikke er vejledning i andelsboligens vedtægt.

Køb af en andel

Når man køber en andel, køber man en andel i andelsboligforeningens formuemasse samt eventuelle forbedringer, som en tidligere andelshaver lovligt har udført i den lejlighed, som man får brugsretten til.

I lov om andelsboliger og andre boligforhold er der fastsat regler for, hvorledes man kan beregne ejendommens andel af foreningens formuemasse. Lovgivningen har således fastsat en maksimalpris for beregningen af andelens pris, som ikke må overskrides ved salg. Undertiden kan man videre i andelsboligforeningens vedtægter finde regler om en lavere prisfastsættelse. Hvis der er sådanne regler, der i forhold til loven begrænser prisen, er prisen beregnet efter vedtægten den højeste pris, som en andel i en andelsboligforening kan handles til. Hvis en beregning af prisen efter vedtægtens regler fører til en højere pris end maksimalprisen efter loven, er lovens maksimalpris den højeste lovlige pris, som en andel kan overdrages til.

Regulering af prisfastsættelse for andele i andelsboligforeninger

Prisen for forbedringer i en andelslejlighed kan ikke overstige den oprindelige anskaffelsespris med fradrag for værdiforringelse og slitage. Det betyder i praksis, at prisen for forbedringer beregnes som den oprindelige anskaffelsespris, som nedskrives over en årrække, idet afskrivningsperioden afhænger af den enkelte forbedrings art.

I de fleste andelsboligforeningers vedtægter er det fastsat, at sælger skal udarbejde en specificeret og dokumenteret opgørelse over anskaffelsespris og -tidspunkt for de enkelte forbedringer, hvorefter nedskrivning foretages. Ofte er det tillige fastsat, at en sagkyndig vurderingsmand skal fastsætte værdien af forbedringerne, hvis andelsboligforeningens bestyrelse og sælgeren er uenige om prisfastsættelsen af forbedringerne. Normalt vil vurderingsmanden tillige skulle bestemme hvem, der skal betale for vurderingen. Det er vigtigt at den, der udfører en forbedring i lejligheden gemmer regninger for materialer og for arbejdet.

Det drøftes ofte hvad, der er forbedringer. Det kan være svært at afgrænse dette i alle tilfælde. Det er klart, at etablering af et badeværelse i en lejlighed, hvor der tidligere kun var et lille toilet, er en forbedring. En afslibning af et gulv er derimod ikke en forbedring, idet det er en sædvanlig og periodisk vedligeholdelse af et gulv. En udskiftning af et gammelt, udtjent køkken er en forbedring. Afsyring af døre er mere tvivlsom. I nogle foreninger regner man det for en forbedring, mens man andre steder ikke anser det for at være en forbedring. Installation af 380 V i en lejlighed, hvor der tidligere kun var 220 V anses som en forbedring. Bestyrelsen i den enkelte andelsboligforening har måske en liste over ting i det tvivlsomme område, som i foreningen anses som forbedringer.

En sælger af en andel kan ikke forlange, at køber skal overtage løsøre eller inventar i lejligheden. Det står køber frit, om køber vil købe noget sådant. Der er dog en undtagelse, hvis noget inventar er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden. Sådant inventar kan sælger forlange, at køber skal tage med. Der kan f.eks. være tale om en særlig reol, der er specielt bygget til og opsat i en niche i lejligheden. Køber har lov til at købe sælgers løsøre eller inventar eller dele deraf, hvis køber og sælger kan blive enige om prisen, og køber ønsker at købe det. Købsprisen for inventar - særligt tilpasset eller andet - må ikke overstige, hvad det med rimelighed er værd. Her regner man med sædvanlig brugtpris for lignende brugtevarer.

Sælger kan ikke forlange, at køber skal betale sælgers omkostninger ved overdragelsen. Der kan her være tale om mæglersalær eller honorar til en vurderingsmand. Det er sædvanligt - og lovligt - at køber skal betale et beløb til bestyrelsen for dennes arbejde i forbindelse med overdragelsen og til foreningens administrator for udfærdigelse og ekspedition af overdragelsespapirer. En samlet udgift i størrelsesorden 1.800 - 2.900 kr. til disse poster er ikke usædvanlig. Et sådant beløb skal fremgå af overdragelsespapirerne og betales ud over købesummen.

En køber af en andel skal inden købsaftalen indgås have nogle forskellige dokumenter, som sædvanligvis udleveres fra administrator eller bestyrelse. Det er andelsboligforeningens vedtægter, andelsboligforeningens seneste årsregnskab (som skal indeholde en note om beregning af andelens værdi på statusdagen) og andelsboligforeningens budget. Endelig skal køberen have udleveret en opstilling over, hvorledes prisen for andelen beregnes, idet der heri specificeret skal angives, hvorledes prisen for andelen beregnes, en specifikation over udførte forbedringer og prisen for disse, samt en specifikation over særligt tilpasset inventar og evt. inventar, som køber og sælger aftaler, at køber overtager, og prisen for de forskellige inventargenstande. Endelig skal køber have udleveret kopi af nogle bestemmelser i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber. Det er bestemmelserne i § 5 (lovens regler om fastsættelse af maksimalpris), § 15, stk. 1 (straffebestemmelse om overtrædelse af nogle regler om medlemskab) og § 16, stk. 1 og 3 (købers muligheder for at hæve en handel eller kræve prisreduktion i tilfælde af ulovlig overpris for andel, forbedringer og løsøre).

Et køb af en andel i en andelsboligforening er først endelig, når bestyrelsen har godkendt køberen som nyt medlem og overdragelsesaftalen samt -prisen. Hvis bestyrelsen skal nægte godkendelse af en køber, skal nægtelsen være sagligt begrundet. Det kan være en saglig begrundelse, at bestyrelsen har fået information om, at køber kort tid forinden er blevet ekskluderet af en anden andelsboligforening på grund af f.eks. manglende betalinger af boligafgift, vold eller støjende adfærd, eller at køber af tilsvarende grunde er blevet udsat af et boliglejemål.

Køber af en andel må ikke betale noget som helst beløb til sælger. Købesummen skal betales til andelsboligforeningen (sædvanligvis til administrator). Der må ikke være penge mellem køber og sælger. Hvis en sælger søger at presse køber til ulovlig betaling af penge under bordet, bør køber tale med bestyrelsen om det eller med advokaten.

Ulovlig overpris

Hvis køber finder ud af, at prisen er for høj i forhold til lovens regler om maksimalpris eller i forhold til vedtægternes regler, kan køber forlange det for meget betalte (overprisen) tilbagebetalt. Tilsvarende kan køber forlange en overpris som følge af for høj pris for forbedringer eller løsøre tilbagebetalt.

Køber har ½ år fra det tidspunkt, hvor køber burde have kendt overprisen (oftest tidspunkt for indgåelse af købsaftale, for forbedringer og løsøre evt. først fra overtagelsestidspunktet og i sjældne tilfælde et senere tidspunkt), til at kræve overprisen tilbagebetalt og, hvis sælger ikke vil dette, da til anlæggelse af retssag.

Hvis De som køber har mistanke om overpris, bør De kontakte en rådgiver snarest efter, at De har fået mistanken – såfremt De tøver, kan det måske være for sent på grund af forældelsesfristen på ½ år.

Pant og udlæg i andelsboliger samt tvangsauktioner over andelsboliger

I kraft af den nye lovgivning er det nu muligt at optage lån, herunder realkreditlån, med pantesikkerhed i andelen i foreningens formue. Samtidig hermed bliver det muligt at foretage arrest og udlæg i en andel, som også kan sælges på tvangsauktion (tvangssalg efter fogedrettens beslutning). Pant og udlæg m.v. skal tinglyses i andelsbogen ved Retten i Århus.
Vedtægtsbestemmelser om, at en andel ikke kan belånes og er beskyttet imod retsforfølgning (arrest, udlæg og tvangsauktion) vil ikke længere være gyldige efter lovens ikrafttræden.
Denne nye lovgivning vil pålægge bestyrelse/administrator en række nye opgaver med udarbejdelse af erklæringer og undersøgelse af pant og udlæg m.v. i forbindelse med salg af en andel.

Læs her om finansiering af andelsboliger.