Når De køber ejerlejlighed, bliver De automatisk medlem af ejendommens ejerforening. Ejerforeningen består af samtlige ejere i ejendommen og har ansvaret for driften af ejendommen.

Begrebet ejerlejlighedsforening

I en ejerforening ejer lejlighedsejerne individuelt deres ejerlejligheder, mens øvrige dele af ejendommen (fælleslokaliteter), fælles bestanddele, tilbehør og grunden er i sameje mellem ejerlejlighedsejerne. Den individuelle ejendomsret til lejligheden kan ikke adskilles fra samejeretten til de fælles bestanddele. Man kan således ikke eje en lejlighed uden samtidig at blive samejer om fælles bestanddele.

Ejerforeningen er ikke en forening i almindelig forstand, men er vel egentlig et driftsfællesskab, som er organiseret efter foreningsregler.

De vigtigste rettigheder for en ejerlejlighedsejer er retten til faktisk og retlig råden over lejligheden, hvilket betyder, at ejeren kan pantsætte lejligheden som sikkerhed for lån, at ejeren kan bo i lejligheden og sælge den uden at spørge ejerforeningen derom. Videre har ejeren ret til at benytte fællesarealer og fælles bestanddele sammen med de andre ejere.

Den vigtigste forpligtelse for lejlighedsejeren er pligten til at bidrage til betalingen af fællesomkostninger.

Generalforsamling

Der holdes generalforsamling én gang om året. Det er i marts eller april måned, hvis ejerforeningen følger normalvedtægterne, men den kan også afholdes på andre tidspunkter. På generalforsamlingen fremlægges regnskabet for det forløbne år, og budgettet for det kommende år fastlægges. Endvidere drøfter man andre relevante forhold for ejendommen, eksempelvis fornyelser eller forbedringer ved ejendommen. Hvis der er behov for at få taget beslutning om forhold, der vedrører ejendommen i løbet af året, kan der eventuelt blive afholdt en ekstraordinær generalforsamling.

På generalforsamlingen er der en demokratisk beslutningsproces, hvor hver enkelt ejerlejlighed oftest præsenterer én stemme i forhold til fordelingstal. For din egen og din pengepungs skyld er det vigtigt at møde op og være engageret på disse generalforsamlinger. Så har du mulighed for at påvirke de beslutninger, der træffes.

Gennemlæs referatet fra seneste generalforsamling. Så er du godt orienteret om, hvad der er af planer med ejendommen. Eksempelvis planer om nye vinduer, installering af fjernvarme, tagreparation eller andet. Sådanne arbejder er selvfølgelig forbedringer af ejendommen, men du skal kende til reparationerne, og om der er inkluderet i budgettet og dermed fællesudgifterne.

Vedtægter

De fleste spilleregler for driftsfællesskabet findes normalt i ejerforeningens vedtægt. Hvis der ikke er tinglyst en vedtægt på ejendommen og lejligheden, gælder normalvedtægten for ejerforeningen.

Da normalvedtægten ikke er særligt omfattende for så vidt angår bl.a. vedligeholdelsesforpligtelser supplerer man med nogle almindelige regler som grundlag for en række emner. Da disse regler ikke på let tilgængelig og overskuelig måde er nedskrevet, er det en fordel, at der findes en individuel vedtægt for ejerforeningen. En sådan individuel vedtægt skal tinglyses før den er gyldig. Dvs., at normalvedtægten er gældende, hvis en evt. individuel vedtægt ikke er tinglyst. Hvis der er tinglyst en individuel vedtægt gælder den. Denne individuelle vedtægt kan så suppleres med almindelige regler, hvis der er et område, som ikke er løst eller beskrevet i vedtægten. Også ændringer til den individuelle vedtægt skal tinglyses for at være gyldige.

I den individuelle vedtægt finder man normalt regler, der opdeler vedligeholdelsesforpligtelserne for ejendommen, installationer og tilbehør mellem den enkelte ejerlejlighedsejer og ejerforeningen. Det er derfor vigtigt, at man inden køb af en ejerlejlighed, nøje læser vedtægten og gør sig klart, hvilke vedligeholdelsesforpligtelser man selv har, og hvilke ejerforeningen har.

Videre er det vigtigt, at man nøje sætter sig ind i, hvilket bidrag til fællesudgifterne man som lejlighedsejer skal betale. Det er her normalt og sædvane, at udgifterne til lejlighedernes opvarmning fordeles mellem ejerne efter registreret forbrug på varmemålere eller efter en fordelingsmetode, der svarer til fordelingen af varmeudgifter i lejeloven. Det er ikke altid, at dette står i vedtægterne, men det er praksis, at fordelingen sker på denne måde, medmindre der står noget andet i vedtægterne.

De øvrige fællesudgifter (f.eks. renovation, vandforbrug, el-forbrug på fællesarealer, renholdelse, vedligeholdelse, administration og revision) fordeles sædvanligvis efter ejerforeningens budget mellem ejerne i forhold til lejlighedernes tinglyste fordelingstal. Det må tilrådes, at undersøge vedtægten nærmere også på dette punkt, idet der kan være fastsat særlige regler for den enkelte ejerforening.

Læs mere her om vedtægterne i en ejerforening og her om administrators oplysninger via ejerlejlighedsskemaet.

Vedligeholdelse

Ofte er udgangspunktet, at ejeren har pligten til at vedligeholde sin ejerlejlighed inden for dens afgrænsning med vægge til det fri eller til nabolejligheder. Det betyder, at ejeren skal vedligeholde og forny gulve (gulvbrædder og lignende), vægge (tapet, maling), træværk inde i lejligheden, døre, skabe og inventar af enhver art. For så vidt angår døre fra lejligheden til opgangen og vinduer er det ofte således, at ejeren skal vedligeholde den indvendige side, mens ejerforeningen skal vedligeholde udvendigt. Det er ofte ejerforeningen, der skifter vinduer, der er defekte, men det ses jævnligt, at vedtægten bestemmer, at ejerne selv skal vedligeholde og forny vinduer. Derfor må vedtægten studeres på disse punkter.

For så vidt angår rør i lejligheden anses stigstrenge og faldstammer i de fleste tilfælde som fælles bestanddele, som skal vedligeholdes og fornys af ejerforeningen. Kontroller vedtægten. I mange tilfælde er det fastsat, at alle rør fra stigstrengene og til faldstammen er den enkelte ejers ansvar. Dette omfatter i disse tilfælde tillige radiatorer. Denne fordeling af vedligeholdelsesopgaverne udtrykkes ofte med, at ejerforeningen fornyr og vedligeholder fælles rør og faldstammer indtil disses individuelle forgreninger i de enkelte lejligheder. I nogle ejerforeninger er det dog fastsat, at ejerforeningen fornyr og vedligeholder alle rør og radiatorer indtil ballofix eller forskruning til haner m.v. I disse tilfælde er det ejeren, der vedligeholder og fornyr blandingsbatterier og vandhaner m.v., mens ejerforeningen varetager det øvrige. Her bør ejeren grundigt studere vedtægten for at finde ud af, hvad der er gældende i hans/hendes ejerforening.

Sikkerhedsstillelse

Det er i de fleste ejerforeninger fastsat, at ejeren skal stille sikkerhed for ejerlejlighedens forpligtelser til at betale til ejerforeningen. Nogle steder er vedtægten tinglyst pantstiftende på lejligheden for et nærmere anført beløb. Andre steder er det i vedtægten bestemt, at der skal tinglyses et ejerpantebrev eller skadesløsbrev, som ejerforeningen skal have som sikkerhed. Sådan sikkerhedsstillelse skal tjene til, at ejerforeningen ikke lider tab, hvis en lejlighed må sælges på tvangsauktion, fordi ejeren ikke kan betale sine fællesydelser til ejerforeningen, ejendomsskatter eller prioritetsydelser til kreditforening eller panthaver.

Læs mere her om sikkerhedsstillelse i en ejerforening.

Fordelingstal

Fordelingstallet er fastlagt på udstykningstidspunktet, almindeligvis på grundlag af den enkelte lejligheds størrelse. Fordelingstallet anvendes blandt andet til at fordele fællesudgifterne efter. En stor lejlighed betaler således en større andel af fællesudgifterne end en mindre lejlighed. Der kan dog være undtagelser.

Fordelingstallet kan også have betydning, når der afholdes generalforsamling, hvor vægten af den enkeltes personlige stemme hænger sammen med fordelingstallet.

Læs mere her om fordelingstal.

Administration

Ejerforeningen kan vælge at administrere ejendommen selv eller betale sig fra det ved at benytte en ekstern administrator. Større ejendomme med mange ejerlejligheder benytter næsten altid ekstern administrator. Udgiften til administrationen er så indregnet i fællesudgiften. Mange små ejerforeninger vælger oftest at administrere selv.

Regnskab/budget

Ejendommens regnskab er fra året før. Budgettet er lagt for det kommende år. Det er en god idé at løbe regnskab og budget igennem, for at få indblik i, hvad der er anvendt til vedligeholdelse af ejendommen, og hvad man planlægger at hensætte det kommende år.

Udgiftsposten til reparation og vedligeholdelse bør have en rimelig størrelse. Derved mindskes risikoen for store efterbetalinger eller pludselige forhøjelser af fællesudgifterne som følge af gennemførte vedligeholdelsesarbejder eller reparationer.

Hvor store beløb, der skal afsættes i budgettet til reparation og vedligeholdelse, afhænger naturligvis også af ejendommens alder. Der er naturligvis mere vedligeholdelse på en ældre ejendom end en nyere. En tommelfingerregel siger, at beløbet til reparation og vedligeholdelse tilsammen skal udgøre omkring 15-20% af ejendommens samlede udgiftsposter.

Fællesudgifter

Det udgiftsbudget, som fastlægges på generalforsamlingen er lig med fællesudgifterne for hele ejendommen. Heraf betaler alle lejlighedsejere en andel. Andelen beregnes ud fra den enkelte lejligheds fordelingstal eller administrative fordelingstal. Fællesudgifterne dækker eksempelvis vandafgift, renovation, skorstensfejning, forsikring af ejendommen, lys på trapper og i kældre, løn til vicevært, renholdelse, vedligeholdelse, administration af ejendommen samt revisor.

Det opkrævede beløb til fællesudgifter er et acontobeløb. Når året er omme, opgøres ejendommens faktiske driftsudgifter, og et eventuelt overskud eller underskud vil som oftest blive overført til næste års budget.

Fællesudgifterne er ikke fradragsberettigede, så enhver stigning vil kunne mærkes fuldt ud. Udgifterne er indeholdt i brutto- og nettohuslejen på salgsopstillingen.

Læs mere her om fællesudgifter.

Arealer - tinglyst og BBR

Lejlighedens areal er altid angivet på salgsopstillingen. BBR-arealet er ofte angivet med et større areal end det tinglyste. Forskellen mellem det tinglyste areal og BBR arealet er lejlighedens andel i adgangsarealer. Det tinglyste areal fremgår af tingbogsattesten og ejerlejlighedskortet og udgør som regel alene lejlighedens beboede areal.

Bruttoydelse/bruttohusleje

De samlede udgifter ved at eje en lejlighed. Bruttoydelsen inkluderer ydelser på samtlige lån i lejligheden, ejendomsskatter og fællesudgifter. I bruttoydelsen er der ikke taget højde for den skattefordel, som rentefradraget giver. Derudover kommer udgifter til varme, lys, evt. gas samt indboforsikring.

Nettoydelse/bruttohusleje

I nettohuslejen er der taget højde for den skattefordel, som renteudgifterne giver, hvorfor nettoydelsen altid er lavere end bruttoydelsen. Også ved nettoydelsen skal De huske, at der kommer udgifter til varme, lys og indboforsikring oveni.

Varme

Man betaler et acontobeløb for varme til ejerforeningen. I de fleste lejligheder er der selvstændige varmemålere, så De betaler efter det forbrug, De har haft. Findes der ingen måler, fordeles varmen efter fordelingstal eller areal. Én gang årligt bliver der udarbejdet en opgørelse, som viser, om De har brugt mere eller mindre varme, end De har betalt for. Varmeudgiften er ikke indeholdt i brutto- eller nettohuslejen. På salgsopstillinger skal det stå anført, hvor meget a conto varmen udgør.

Vand

I langt de fleste ejerforeninger er der ikke selvstændige vandmålere. Vandudgiften er derfor indeholdt i fællesudgiften og dermed i bruttohuslejen. Såfremt der er selvstændige målere, kommer vandudgiften oven i bruttohuslejen ligesom varme og el. Er det tilfældet, skal det fremgå af salgsopstillingen.

Antenneforening

Det skal fremgå af salgsopstillingen, hvad der er af antennemuligheder. I nogle ejendomme er der tvungen hybridtilslutning. I de tilfælde er udgifterne hertil inkluderet i fællesudgifterne. Er der frivillig tilslutning, skal udgiften lægges til brutto-/ nettohuslejen.

Forsikring

Alle ejendomme er forsikret mod brand. De fleste ejendommen er også dækket af bygningskasko (stormskade/vandskade) samt svamp - og insektangreb. Det er slet ikke usædvanligt, at der er forbehold på svamp - og insektforsikringen i ældre ejendomme. Da rørene løber frit i de fleste ejendomme, er der sjældent tegnet forsikring for skjulte rør i ejerlejlighedsejendomme. Den eneste forsikring, De selv skal sørge for at tegne, er en indboforsikring. Selve lejligheden er forsikret via hovedejendommens forsikring.

Inden De køber

Inden De skriver under på en købsaftale, skal De og Deres rådgivere have udleveret følgende dokumenter af sælger/ejendomsmægleren:

• Ejendomsskattebillet

• Regnskab for ejerforeningen

• Budget for ejerforeningen

• Seneste meddelelse om årsregulering

• BBR-ejermeddelelse

• Vedtægter for ejerforeningen

• Referat fra seneste generalforsamling

• Tingbogsattest

• Ejerlejlighedsskema

• Forsikringspolice på hovedejendommen

• Kommunale oplysninger

• Ejerlejlighedskort

• Varmeregnskab