Vedtægter i ejerforeninger

Når man flytter ind i en ejerlejlighed bliver man automatiske medlem af en ejerforening, uanset om boligkomplekset er stort eller lille.

Foreningens vedtægter udgør grundlaget for at ejerforeningens fælles arealer passes, vedligeholdes og benyttes efter hensigten.

Ejerforeningens vedtægter

Når en ejendom opdeles i ejerlejligheder, følger det af lovgivningen, at der skal stiftes en ejerforening allerede, når den første lejlighed sælges.

Ejerforeningen skal sikre driften og vedligeholdelsen af fælles bygninger og arealer. Ejerforeningens afholdelse af udgifter sker på vegne af ejerne af ejerlejlighederne via indbetaling af fællesbidrag.

Når man ejer en ejerlejlighed er medlemskab af ejerforeningen obligatorisk, og man kan derfor ikke melde sig ud af ejerforeningen. Medlemskabet træder automatisk i kraft ved erhvervelsen af ejerlejligheden.

Enhver ejerforening har et sæt vedtægter. I mangel af anden vedtaget og tinglyst vedtægt gælder normalvedtægten, som er en generalvedtægt udarbejdet af Boligministeriet.

Ejerforeningens vedtægter skal være tinglyst

Ejerforeningens vedtægter skal som udgangspunkt være tinglyst, således at der ikke kan opstå tvivl om, hvilke vedtægter der gælder i den enkelte ejerforening. Hvis der ikke foreligger et sæt tinglyste vedtægter, træder den officielle normalvedtægt for ejerforeninger i kraft.

Vedtægten er en samling af bestemmelser, der regulerer ejerlejlighedsejernes indbyrdes forhold. Det er ved at gennemlæse de tinglyste vedtægter og eventuelle tinglyste ændringer hertil, at De som køber kan gøre Dem bekendt med, hvilke rettigheder og forpligtelser, der påhviler den enkelte lejlighed over for ejerforeningen.

Vedtægterne indeholder blandt andet bestemmelser om ejerforeningens ledelse, regnskabsaflæggelse og revision.

Vedtægterne kan indeholde bestemmelser, der begrænser ejerens råderet over den enkelte lejlighed. F. eks. kan der i vedtægterne være en bestemmelse om, at man maksimalt må fremleje/udleje en lejlighed for en tidsbegrænset periode af 2 år for at forhindre, at lejemålet opnår status af et uopsigeligt lejemål. Udlejning kræver som regel ejerforeningens godkendelse.

Vedtægterne indgår som et obligatorisk bilag i forbindelse med købsaftalen ved køb af ejerlejligheder.

De kan ligeledes rekvirere de gældende vedtægter for ejerforeningen direkte fra ejerforeningens bestyrelse/administrator eller via tingbogen finde frem til de oprindelige vedtægter og senere tillæg dertil.

Vedtægterne og den enkelte lejlighed

Når man køber en ejerlejlighed bestemmer man selv - inden for visse overordnede rammer - bestemt af ejerforeningens vedtægter – hvordan man ønsker at indrette og vedligeholde denne. Der kan dog være restriktioner, som siger noget om, at man ikke må male sin altan lyserød eller hvad det nu måtte være, som kan ændre det samlede indtryk af ejendommen set udefra. Herudover kan der være paragraffer i vedtægterne som siger noget om eksempelvis forpligtelser i forbindelse med udvendig vedligeholdelse af egne vinduer, husdyrhold, og om hvad lejligheden må anvendes til. Ejerforeningerne søger nemlig gennem vedtægterne at sikre, at alle beboere kan leve i fredelig sameksistens, og at der er nogle almindelige fornuftige regler, som regulerer dette.

Vedtægterne og fællesarealer

Et andet væsentligt punkt i vedtægterne omhandler hvordan de fælles arealer skal behandles mht. vedligeholdelse, forsikring, økonomi m.v. Trappeopgange, varmeanlæg, grønne anlæg, tag, fælles tagterrasser og parkeringsanlæg er gode eksempler på arealer, som ejes af ejerforeningen – dvs. alle ejerne i fællesskab. Disse fællesarealer skal naturligvis passes og vedligeholdes, og beboerne skal derfor betale til denne vedligeholdelse over fællesudgifterne jf. en nærmere bestemt fordelingsnøgle (fordelingstallet), baseret på den enkelte lejligheds forholdsmæssige andel af det samlede areal. Fordelingstallet udtrykker i øvrigt ligeledes med hvilken vægt lejligheden stemmer, når der skal træffes beslutninger i ejerforeningen.

Fællesudgifter

De samlede fællesudgifters størrelse budgetteres årligt og ofte har ejerforeningen af en professionel byggesagkyndig fået udarbejdet en vedligeholdelsesplan for ejendommen, der gør det relativt nemt år for år at budgettere udgifterne. Boligadvokater, der rådgivere købere af ejerlejligheder bruger derfor også en del tid på at undersøge det materiale der er modtaget fra ejerforeningen, såvel vedtægter som vedligeholdelsesplaner etc. For her kan ligge en række oplysninger, som kan fortælle noget om, hvorvidt bidraget til fællesudgifter må ventes at ”eksplodere” inden for de nærmeste år. Eksempelvis er udskiftning af tag en bekostelig men ofte nødvendig affære, hvis der er tale om en ældre ejendom. Det er derfor meget vigtigt, at en eventuel køber gøres opmærksom på det, hvis et stort forestående vedligeholdelsesprojekt ikke allerede er indregnet i fællesudgifterne.

Grundfond

I nogle ejerforeninger betaler man til en grundfond. Der kan her ofte være tale om opsparing til større langsigtede vedligeholdelsesarbejder.

Ejerforening kan have pantsikkerhed i de enkelte ejerlejligheder
Afslutningsvist kan det nævnes, at ejerforeninger ofte sikrer sig mod den enkelte ejers evt. manglende indbetalinger til fællesudgifter/grundfond gennem pantsikkerhed i den enkelte ejerlejlighed.

Mere om vedtægterne

Reglerne for regnskabsaflæggelse, budget for fællesydelser, revision, administration, valg af bestyrelse og bestyrelsens beføjelser findes i vedtægten, som også normalt indeholder regler for generalforsamlinger og indkaldelse til sådanne, samt regler for salg af fællesarealer og vedtægtsændringer. Undertiden indeholder vedtægterne tillige regler om en vis arbejdsforpligtelse for ejerne til gavn for ejerforeningen og vedligeholdelsen af fælles bestanddele.