Realkreditlånet spiller en afgørende rolle ved finansieringen af køb af fast ejendom.

Boligfinansiering med realkreditlån

Når man køber ejerbolig, er den typiske finansieringsform delt i tre:

1)   et realkreditlån

2)   et sælgerpantebrev eller boliglån og

3)   en kontant udbetaling.

Parcelhuse, villaer og ejerlejligheder kan belånes op til 80 procent af værdien med realkreditlån. Af de resterende 20 procent af prisen udgør sælgerpantebrevet eller boliglånet normalt de 13-15 procent. Resten er den kontante udbetaling.  

Hvad er et realkreditlån?

Realkreditlån er lån i fast ejendom ydet af et realkreditinstitut. Lånet ydes på basis af kreditforeningens salg af obligationer på børsen. Når køberen optager et lån, sker det således ved at denne via realkreditinstituttet sælger obligationer på børsen.  Realkreditlån udstedes mod pant i ejendommen. 

For lånet udstedes der et pantebrev, som tinglyses. Lånene tilbydes med forskellige obligationsrenter og løbetider og kan være med fast rente i hele løbetiden (fastforrentede obligations- og kontantlån) eller med en rente, som kan variere (rentetilpasningslån eller Flexlån).

Det endelige lånebeløb fastsættes ud fra blandt andet boligens størrelse, dens vedligeholdelsesstand, beliggenhed, hvor nem boligen er at sælge, køberens privatøkonomi og kreditværdighed. Læs mere her om realkreditlån typer.  

Valgmulighederne

De kan vælge mellem forskellige:

• Løbetider (10, 15, 20 eller 30 år)

• Obligationsrenter (for tiden typisk 5%, 6%, 7% eller 8% )

• Lånetyper (kontant- og obligationslån)

• Fast og variabelt forrentede lån (traditionelle realkreditlån eller rentetilpasningslån/Flexlån)

• Afdragsprofiler (f.eks. annuitet og serielån)

• Betalingsterminer (kvartårlige eller månedlige betalinger)

Ved at vælge mellem de forskellige parametre kan låntageren opnå en lav ydelse efter skat, en lav nettonutidsværdi eller lav risiko.  

Der findes flere forskellig slags realkreditlån, hvoraf de mest anvendte er obligationslån og kontantlån. Se her et eksempel.

Der kan opnås lån af 10 til 30 års varighed (løbetid), og renten er lavest ved den korteste løbetid. Da køber som regel har kursrisikoen ved lånet, anbefales det at kurssikre dette. Kurssikringen koster fra kr. 300 til 600 alt efter hvilket realkreditinstitut, De benytter og  ca. 0,3 kurspoint. Læs her om kurssikring.

Det er muligt at belåne op til 80% af ejendommens kontantværdi, hvis der er tale om en helårs- bolig. Den maksimale låneperiode er 30 år.

Kontantlån eller obligationslån?

Spørgsmålet om, hvorvidt De skal optage et kontant- eller obligationslån hænger ikke mindst sammen med muligheden for at opkonvertere, det vil sige omlægge realkreditlånet til et lån med en højere rente, uden at det får skattemæssige konsekvenser.

Derimod har valget af lånetype ikke i sig selv nogen betydning for risikoen på obligationsrestgælden, idet det er den samme mængde obligationer, der skal udstedes.

Et obligationslån udbetales i obligationer. Rente og afdrag er der derimod fuld sikkerhed omkring. Derimod afhænger provenuet af den kurs, som obligationen kan sælges til. Hvis De skal bruge et provenu på 1.000.000, og kursen er 80, skal der udstedes obligationer med en pålydende værdi af 1.250.000 kr.

Et kontantlån er et lån, hvis hovedstol er lig med kursværdien af de solgte obligationer. Dermed er der fuld sikkerhed omkring provenuet. Hvis renten og dermed kursen ændrer sig, ændrer man blot på mængden af solgte obligationer. Den endelige størrelse af rente og afdrag kendes derfor først, når man ved, hvor mange obligationer, der er solgt for at fremskaffe lånets hovedstol.

Den væsentligste fordel for låntager er, at det kurstab, der realiseres på et kontantlån, konverteres til en rente, som er fradragsberettiget. Derfor vil ydelse efter skat på et kontantlån være lavere end et tilsvarende obligationslån. Det gælder også nettonutidsværdien. Endvidere er der en lille besparelse på kontantlånet, idet bidrag beregnes af kontantlånshovedstolen, som er lavere end obligationslånshovedstolen.

Fordelen ved obligationslån er, at det er muligt at foretage en opkonvertering, det vil sige en konvertering, hvor der omlægges til en højere rente, uden at skulle betale skat af den kursgevinst, som låntager opnår. En kursgevinst på et kontantlån vil blive beskattet som positiv kapitalindkomst. Hvis man ønsker at kunne omlægge til en højere rente, bør man vælge et obligationslån.

Det er dog vigtigt at understrege, at beskatningen af kursgevinster på kontantlån alene rammer det, der kan betegnes som spekulative omlægninger. Opkonverteringer i forbindelse med ejerskifte, skilsmisse og dødsfald vil ikke blive beskattet. 

Både kontantlån og obligationslån kan anvendes ved omlægninger til en lavere rente.

Læs mere her om valget mellem kontant- eller obligationslån.

Hvad er ydelsen før og efter skat?

Ydelsen på et realkreditlån, det vil sige, hvor meget De skal betale på lånet hver måned, afhænger af flere ting, blandt andet:

• Lånets størrelse

• Lånetype (obligationslån, kontantlån eller rentetilpasningslån)

• Den valgte rentesats

• Lånets løbetid

• Lånets sikkerhedsmæssige placering i boligen, der har betydning for bidragets størrelse  

Ydelsen efter skat - eller Deres månedlige husleje efter skat - afhænger af Deres skatteprocent og dermed af den skattemæssige værdi af Deres rentefradrag. 

De kan foretage en beregning på lån i Deres bolig på de enkelte kreditforeningers hjemmesider.

Hvor lang er lånets løbetid?

Et låns løbetid er det antal år, De har til at betale lånet tilbage.

Normalt udbydes realkreditlån med en løbetid på 10, 15, 20 og 30 år. En lang løbetid betyder en lang afdragsperiode og derved en lav ydelse. Valget mellem de forskellige løbetider er først og fremmest et spørgsmål om, hvor meget De har til rådighed hver måned, når alle andre udgifter er betalt.

De kan vælge at betale mindre ydelser over en længere periode eller betale højere ydelser i en kortere periode. De vælger selv lånets løbetid. De skal derfor gøre op med Dem selv, hvilket lån der passer bedst til Deres situation.

30-årige lån er standard i de fleste finansieringsforslag.

Tabel 1 viser ydelserne før og efter skat for et obligationslån (annuitet) på 1 mio. kr. med en obligationsrente på 8% og en løbetid på henholdsvis. 10, 20 og 30 år i det første år, baseret på kurserne medio september 2000.

Eksemplet tager udgangspunkt i en gennemsnitsforbrugers skatteforhold samt effekter af Pinsepakken.

Tabel 1: Ydelser på et kontantlån på 1 mio. kr. med forskellige løbetider

Som det fremgår af tabellen, er den årlige ydelse før skat for et lån med en 10 års løbetid 58.000 kr. højere end for det traditionelle 30-årige lån.

Forskellen i ydelsen efter skat på de to lån er endnu mere markant. Så hvis økonomien er lidt klemt, eller De gerne vil have råd til andet forbrug, er det 30-årige lån at foretrække, fordi det sikrer den laveste nettoydelse i forhold til løbetiden.

Boligkøbere med en mindre klemt økonomi kan overveje, om de skal vælge en kortere løbetid, idet den lange afdragsperiode betyder, at lånet bliver dyrere målt i nutidskroner.  

Hvilken løbetid skal De vælge?

Afdragsprofil

Fordelingen af et låns afdrag og renter over låneperioden har betydning for lånets ydelse før og efter skat. I dag udbydes stort set kun annuitetslån. Annuitets- og serielån afdrages på forskellig måde.

Annuitetslånet er karakteriseret ved en konstant ydelse i afdragsperioden. I begyndelsen af afdragsperioden består ydelsen næsten kun af renter, mens afdragsdelen er beskeden. Renten beregnes af restgælden og falder derfor i takt med, at lånet afdrages, mens afdragsdelen stiger.

Serielånet er karakteriseret ved, at der betales et fast afdrag i hele lånets løbetid. Hertil lægges renten. Da renten falder som følge af, at restgælden nedbringes, vil den samlede ydelse også være faldende over tid.

Ydelserne på serielånet er højere end på annuitetslånet i de første år af lånets afdragsperiode og lavere i de sidste år af lånets løbetid.

Ydelsen efter skat på et annuitetslån vil være betydeligt lavere i de første år, fordi renteudgifterne er større.

Da økonomien oftest er stram i årene efter overtagelse, vælger mange boligkøbere annuitetslånet for derved at få en så lav ydelse efter skat som muligt.

Set over hele lånets løbetid kan serielånet imidlertid vise sig at være en anelse billigere end et annuitetslån, da de samlede renteudgifter på grund af hurtigere afdragstakt er lavere for et serielån end for et annuitetslån.  

Omkostninger

Hvis De vælger et realkreditlån, skal De betale forskellige omkostninger, når lånet bliver oprettet:

• Lånesags gebyr/omkostninger

• Dette gebyr betaler De for kreditforeningens behandling af sagen

• Kurtage

• Kurtagen dækker omkostningerne ved salg af obligationerne på obligationsmarkedet

• Tinglysningsafgift til staten

Læs her om de forskellige omkostninger samt den løbende ydelse, bidrag og rente. 

Kvartårlige eller månedlige betalinger

Flere realkreditinstitutter giver kunderne mulighed for at betale enten kvartårligt eller månedligt.

Ved månedlige betalinger rykkes betalingerne fremad i tiden, hvilket der kompenseres for i form af en nedsættelse af bidraget. 

Hvorvidt det er attraktivt, afhænger blandt andet af, om De løbende sparer op til terminsbetalingen i form af en terminskonto eller lignende, eller om terminsbetalingen betales ved et træk på kassekreditten.