Skal De indfri sælgerpantebrevet?

Såfremt De ikke De køber Deres nye bolig kontant, vil De ofte skulle tage stilling til, hvorvidt De vil indfri sælgerpantebrevet eller ej. Det afhænger dels af rente- og afdragsordninger og dels af Deres privatøkonomi.

Såfremt De ikke køber den nye ejerbolig kontant, hvilket sker sjældent, vil De ofte blive tilbudt at finansiere en del af købet ved hjælp af et såkaldt sælgerpantebrev. Dette dækker differencen mellem realkreditlånet – som typisk finansierer ca. 80% af købesummen – og den kontante udbetaling.

Sælgerpantebrevet er en valgmulighed

De behøver dog ikke at lade sælgerpantebrevet indgå i Deres finansieringspakke. De kan vælge at ”indfri” pantebrevet – for eksempel ved at optage et boliglån i Deres pengeinstitut til fremskaffelse af kontantprovenuet. Optagelse af lån via et sælgerpantebrev er således ikke et ”must”, men en valgmulighed for Dem.

Pantebrevsvilkår

Rente- og afdragsvilkårene på sælgerpantebrevet fastlægges i købsaftalen, og det er på dette grundlag og ikke mindst på baggrund af Deres egen økonomi, at De skal afgøre, hvorvidt De ønsker at indfri sælgerpantebrevet.

Sælgerpantebrevet vil normalt være et annuitetslån, det vil sige et lån med fast rente og ydelse, og med løbetid op til 25 år. Da renten er fast, er der ikke nogen renterisiko, og der er reelt heller ikke nogen kursrisiko, idet det også normalt aftales, at det kan indfries til kurs 100 (pari) - enten når som helst eller med et varsel op til en termin. Læs mere her om pantebreve.

Indfrielse

De skal være opmærksom på, at købsaftalen i de fleste tilfælde giver Dem mulighed for at indfri sælgerpantebrevet til en kurs under 100 inden for en kortere frist . Denne kurs er udregnet ud fra pantebrevets placering i prioritetsrækkefølgen, rente og afdragsvilkår (løbetid) samt salgsprovision ved videresalg. Kursen modsvares af det kontante provenu sælger opnår ved at sælge pantebrevet til en professionel investor, der så indsættes som kreditor i pantebrevet.

Som oftest videresælger sælger sælgerpantebrevet, hvilket ikke gør nogen forskel for Dem. Indfrielseskursen vil være nær 100, da sælgerpantebreve for tiden udstedes på vilkår, som medfører en kurs nær pari. Renten er kun 1 til 2 % over realkreditlån, hvor de underliggende obligationer sælges til kurser nær 100.

Hvis De selv har pengene til indfrielse, kan De spare stempel, tinglysningsafgift og udstedelsesomkostninger og opnå en mindre kursgevinst. Det væsentligste for Dem er dog, dels at Deres årlige prioritetsydelser (brutto) bliver nedsat med det beløb, De årligt skulle betale i ydelse på sælgerpantebrevet, og dels investeringen af pengene i ejendommen set i relation til inflation og ejendomspriser. Sidstnævnte kan stige og falde, men statistisk har de over en lang årrække - og i hvert fald de sidste 20-30 år - fulgt prisudviklingen.

Lån til indfrielse

Såfremt De ikke har pengene til kontant indfrielse af sælgerpantebrevet, kan det ofte betale sig at undlade at indfri. Sælgerpantebrevet kan som regel gældsovertages i forbindelse med videresalg af ejendommen. De skal dog være opmærksom på, at ved udlejning/fremleje har pantebrevet oftest en standardklausul om, at kreditor kan opsige pantebrevet og forlange restgælden indfriet, med mindre De stiller sikkerhed for de fremtidige terminsydelser.

Alternativet til et sælgerpantebrev er, som nævnt, at indfri dette via et lån i pengeinstitut eller kreditforening. Disse udbydes mod pant i ejendommen både som fastforrentede og variabelt forrentede lån. Særligt de variabelt forrentede boliglån kan have en lavere rente end det fastforrentede sælgerpantebrev.

Anbefaling

BoligAssistancen anbefaler, at De indhenter alternative tilbud på henholdsvis fast og variabelt forrentede boliglån i Deres pengeinstitut til sammenligning med vilkårene i et eventuelt sælgerpantebrev. Herefter har De et fornuftigt grundlag for at træffe beslutning om eventuel indfrielse af sælgerpantebrevet.

Køb og salg af pantebreve

De kan indhente aktuelle kurser og foretage egne beregninger on-line via de fleste pengeinstitutters sider på internettet.

Oprettelse

Der må kun anvendes den af Justitsministeriets godkendte formular, når der skal oprettes et sælgerpantebrev. Er der i købsaftalen indføjet specielle vilkår, skal disse indføjes i formularens dertil indrettede rubrik "Individuelle vilkår".

De skal være opmærksom på at sælgerpantebreve er omsætningsgældsbreve. Den, der er i besiddelse af et pantebrev, med en formelt gyldig transportpåtegning, har ret til at inkassere betalingerne. 

Læs mere her om sælgerpantebrev og boligkøb.