Sælgerrådgiverens vejledning til sælger og ansvar ved sagens påbegyndelse

Deres sælgerrådgiver, eksempelvis ejendomsmægler, er forpligtet til at give Dem den fornødne vejledning i forbindelse med salget af Deres ejendom og er endvidere omfattet af en række forpligtelser i relation til undersøgelsen af ejendommens forhold.

Formålet hermed er bl.a. at fastlægge mindstekravet til forbrugerinformation om rettigheder og pligter vedrørende salg af fast ejendom.

Rådgiveren skal således sikre, at sælger bl.a. er vidende om:

• behov og mulighed for byggeteknisk gennemgang herunder reglerne om sælgers mulighed for ansvarsfrihed for byggefejl , samt mulighed for udarbejdelse af tilstandsrapport i de tilfælde, hvor reglerne i Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom ikke kan anvendes

• regler om energimærkning

• sælgers loyale oplysningspligt

• hvornår og efter hvilke regler ejendomsmægleren har ret til salær og omkostningsdækning

• hvilke pligter, der påhviler ejendomsmægleren i forbindelse med kommissionsforholdet

• hvilket tilbehør, der medmindre andet er aftalt medfølger i handlen samt reglerne for oplysning om tilbehør, der evt. er lejet/leaset

• hvilke regler, der er gældende, hvis ejendommen er helt eller delvist udlejet

Rådgiverens undersøgelsespligt

Der påhviler Deres sælgerrådgiver/ejendomsmægler en generel undersøgelsespligt i forbindelse med Deres formidlingsaftale med denne.

Sælgerrådgiverens/ejendomsmæglerens undersøgelses - og handlepligt skal sikre:

•  at ejendomsmægleren umiddelbart efter modtagelse af ejendommens dokumenter gennemgår disse bl.a. med hensyn til:

  • ejendommens anvendelse og anvendelsesbegrænsninger

  • bygningsarealer/grundarealer og grænser

  • ejendommens forsynings- og afledningsnet

  • vedtagne omkostningskrævende arbejder

  • at ejendomsmægleren foretager det nødvendige i forbindelse med undersøgelsens resultater, herunder

  • at ejendomsmægleren sammenholder ejendommens dokumenter med de fysiske forhold på ejendommen

  • at ejendomsmægleren selvstændigt kontrollerer sælgers oplysninger i det omfang disse giver anledning hertil.

 Ejendomsundersøgelser

 Der påhviler Deres sælgerrådgiver/ejendomsmægler pligt til at indhente ejendommens dokumenter.

Formålet hermed er at sikre, at rådgiverens/ejendomsmæglerens undersøgelser vedrørende ejendommens dokumenter og forhold er fyldestgørende Det skal sikres, at rådgiveren/ejendomsmægleren umiddelbart efter formidlingsaftalens indgåelse, og i realiteten før en salgsopstilling udarbejdes, rekvirerer nødvendig og manglende dokumentationsmateriale, som eksempelvis:

• tingbogsattest

• kommunalt oplysningsskema

• ejerlejlighedskort og ejerlejlighedsskema

• matrikelkort

• bygningstegninger m.v.,

• tingbogsattest og om muligt tilgængelige servitutter og deklarationer

• generalforsamlingsreferater og vedtægter regnskab og budget for (grund) ejerforening

• kopi af pantebreve

• vurderingsmeddelelse

• BBR-ejermeddelelse

• evt. bygningsattester/ibrugtagningstilladelser

• forsikringspolice/kvittering

• ejendomsskattebillet

• Evt. lejekontrakter

• Evt. isoleringsattest

• Evt. tankattest

• Lokalplan/byplan

• Gyldig energimærkning

Herudover skal ejendomsmægleren forespørge sælgeren, hvorvidt der foreligger tidligere tilstandsrapporter. Hvis der skal udarbejdes ny tilstandsrapport skal ejendomsmægleren informere sælger om, at information om tidligere rapport skal videregives til den byggesagkyndige, og hvis der ikke skal udarbejdes ny tilstandsrapport, skal ejendomsmægleren om muligt indhente kopi af den tidligere tilstandsrapport til brug for udlevering til køber. Læs mere her om tilstandsrapporter.

Handle- og undersøgelsespligt af dokumenter

Der påhviler Deres sælgerrådgiver/ejendomsmægler en handle - og undersøgelsespligt i forbindelse med ejendommens dokumenter og oplysninger.

Formålet hermed er at synliggøre rådgivernes/ejendomsmæglerens undersøgelsespligt generelt, og handlepligt i forbindelse hermed. Det skal sikres:

• at sælgerrådgiveren/ejendomsmægleren umiddelbart efter modtagelse af ejendommens dokumenter gennemgår disse bl.a. med hensyn til:

  • ejendommens anvendelse og anvendelsesbegrænsninger

  • bygningsarealer/grundarealer og grænser

  • ejendommens forsynings- og afledningsnet

  • vedtagne omkostningskrævende arbejder

  • at ejendomsmægleren foretager det nødvendige i forbindelse med undersøgelsens resultater, herunder

    • at ejendomsmægleren sammenholder ejendommens dokumenter med de fysiske forhold på ejendommen

    • at ejendomsmægleren selvstændigt kontrollerer sælgers oplysninger i det omfang disse giver anledning hertil.

Eksterne konsulentydelser

Deres sælgerrådgiver/ejendomsmægler skal bistå sælger med indhentelse og formidling af eksterne konsulentydelser.

Formålet hermed er, at tilvejebringe den nødvendige information, som ikke skal dokumenteres ved ejendomsmæglerens egne undersøgelser, men ved andre sagkyndige.

Det skal sikres, at bygningskonsulent, forsikringskonsulent og energikonsulent omgående inddrages, hvis dette aftales med sælger.

Vejledning i forbindelse med Købsaftale

Sælgerrådgiveren/ejendomsmægleren skal yde vejledning til sælger ved købstilbud/købsaftalen

Formålet hermed er, at gøre sælger bekendt med sin oplysningspligt og i øvrigt vejlede denne om om handlens konsekvenser

Det skal sikres, at sælger gøres bekendt med:

• pligten til at oplyse, hvad sælger ved om ejendommen (den "loyale oplysningspligt")

• konsekvensen af oplysningerne

• konsekvensen af fortielser

• købsaftalens indhold i øvrigt og

• konsekvenserne af de enkelte bestemmelser i denne

• at sælger er bekendt med, at købsaftalen først er endelig, når forbehold, fortrydelsesret og debitorgodkendelse er afklaret

• at alle købstilbud forelægges sælger, herunder at sælgerrådgiveren/ejendomsmægleren tilbyder sælger ved fremlæggelse af et skriftligt købstilbud at udarbejde nyt salgsbudget.

• at sælger er bekendt med muligheden for kurssikring, hvis der i handlen optages eller indfries lån, som sælger har kursrisikoen for

Oplysninger i købsaftalen om ejendommen og parterne

Sælgerrådgiveren/ejendomsmægleren skal sikre at alle relevante oplysninger medtages i aftalen.

Formålet hermed er at sikre, at alle relevante oplysninger og aftaler indgår i købsaftalen. Det skal sikres:

• at alle relevante oplysninger fra sælger og fra ejendomsmæglerens undersøgelser medtages i købsaftalen,

• at formalia omkring parternes identitet, bopælsland og civilstand er behandlet korrekt i købsaftalen

Individuelle vilkår i købsaftalen

Sælgerrådgiveren/ejendomsmægleren skal sikre at alle oplysninger og forbehold indgår i aftalen.

Formålet hermed er at sikre, at alle indgåede aftaler, sælgeroplysninger og forbehold nedfældes i købsaftalen.

Det skal sikres:

• at alle nødvendige oplysninger medtages i købsaftalen, herunder

• at alle individuelle aftaler indføres i købsaftalen

• at specielle oplysninger fra sælger om ejendommens forhold er indføjet i købsaftalen

• at der tages nødvendige forbehold for udestående svar/-undersøgelser

• at forbeholdet præciserer frister og til hvem evt. indsigelse skal ske

• at det af forbeholdet fremgår, hvad der skal ske, hvis forbeholdet ikke kan opfyldes

• at når en købsaftale ikke underskrives samtidig af parterne, skal der angives en frist for modpartens accept.

Oplysning til køber ved købstilbuddet/købsaftalen

Sælgerrådgiveren/ejendomsmægleren skal sikre behørig oplysning overfor og vejledning af køber.

Formåler hermed er at sikre, at køber bliver vejledt om fortrydelsesret, tilstandsrapport, forsikringsoplysning og kurssikring.

Det skal sikres:

• at køber gøres bekendt med at handlen først er indgået, når købsaftalen er underskrevet af begge parter og

• at det står sælger frit, om han vil acceptere et købstilbud, uanset om dette svarer til udbudsvilkårene

• fortrydelsesretten før og efter sælgers underskrift henholdsvis ved sælgers afgivelse af salgstilbud

• reglerne om sælgers frigørelse fra ansvar for fysiske fejl, hvis sælger rettidigt har fremlagt tilstandsrapport og forsikringsoplysning samt skriftligt har tilbudt at betale mindst halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien

• at køber medmindre andet specielt er aftalt har kursrisikoen for de i handlen indgående lån

• at ejendomsmægleren er sælgers rådgiver, hvorfor køber bør søge egen rådgiver