- overfor ejerforeningen

Eftersom ejerforeningen afholder udgifterne for hovedejendommen på ejerlejlighedsejernes vegne, kan det forekomme at der opstår pengekrav overfor enkelte lejlighedsejerne.Kravet kan opstå, hvis den pågældende ejer f.eks. mangler indbetaling af fællesudgifter/ejerforeningsbidrag, varmebidrag, fælleslån m.v. til ejerforeningen.

Det er derfor sædvane i de fleste ejerforeninger, at der fra den enkelte ejerlejlighedsejer stilles sikkerhed over for ejerforeningen med et vist beløb.

Det vil af ejerforeningens vedtægter fremgå, hvorvidt der skal stilles sikkerhed i den pågældende ejerforening samt hvorledes en sådan sikkerhed skal være etableret/skal stilles.

Sikkerhedsstillelsen til ejerforeningen ligger sædvanligvis altid uden for købesummen, idet der netop er tale om en sikkerhedsstillelse og ikke en betaling af et beløb. Sikkerheden til ejerforeningen er således ikke udtryk for, at man som køber skal skaffe et yderligere kontantbeløb, svarende til sikkerheden.

Sikkerhedsstillelsen er en sikring af, at ejerforeningens andre medlemmer ikke lider et tab, såfremt en enkelt eller flere ejerlejlighedsejere ikke kan betale de normale løbende ydelser; dog begrænset til et maksimum svarende til den stillede sikkerhed.

Sædvanligvis stilles der sikkerhed fra den enkelte lejlighedsejer overfor ejerforeningen ved at vedtægterne tinglyses pantstiftende på alle ejerlejlighederne, således at der stiftes pant (sikkerhed) for det i vedtægterne foreskrevne beløb med f. eks. kr. 30.000 for hver enkelt ejerlejlighed. Dette benævnes som, at vedtægterne tinglyses pantstiftende.

Alternativt kan det være foreskrevet, at ejeren skal stille sikkerhed i form af et ejerpantebrev, et skadesløsbrev eller eventuelt et depositum med sikkerhed i den omhandlede ejerlejlighed.

Oftest vil man som køber i forbindelse med et ejerskifte indtræde i et eksisterende tinglyst ejerpantebrev, som sælger har stillet som sikkerhed for ejerforeningen, men der kan også være tale om at udvide/forhøje sikkerheden/ejerpantebrevet i forbindelse med et ejerskifte.

Såfremt der er tale om, at køber overtager en eksisterende sikkerhed i form af et ejerpantebrev tinglyst på ejendommen uden ændring, vil købers rådgiver skulle udarbejde en Gældsovertagelses- og håndpantsætningserklæring til sælgers og købers underskrift.

Det er i forbindelse med køb vigtigt, at man som køber er opmærksom på et eventuelt behov for sikkerhedsstillelse, fordi sikkerheden til ejerforeningen skal respekteres, når finansieringen af købet gennemføres. Endvidere skal det ihukommes at omkostningerne i forbindelse med overførslen af en eksisterende sikkerhedsstillelse ved ejerskifte påhviler køber, såfremt sikkerheden er uændret. Såfremt sikkerheden skal forhøjes ved ejerskiftet, påhviler omkostningerne herved imidlertid sælger.

Det skal fremgå af købsaftalen, hvorvidt der skal ske ændringer i sikkerhedsstillelsen ved køb af ejerlejligheder.