Siden indførelsen af digital tinglysning i september 2009 udfærdiges der ikke længere papirskøder til underskrift ved ejendomshandler i Danmark.

Altinglysning af bl.a. skøder, pantebreve og servitutter sker nu digitalt, og med afskaffelsen af papirdokumenterne, vil det ikke længere være påkrævet med originale underskrifter på tinglysningsdokumenterne. Underskrifterne erstattes af købers og sælgers eller deres rådgiveres digitale signaturer, sidstnævnte ved en tinglysningsfuldmagt.

Det digitale skøde er således den digitale registrering i den digitale tingbog, der giver køber adkomst, dvs. tinglyst ejendomsret til en fast ejendom.

Selve bolighandlens vilkår fremgår af købsaftalen. Det er de vilkår, som sælger og køber - og evt. dennes rådgiver - har forhandlet sig frem til.

Det digitale skøde er således købers bevis på ejendomsretten, og det skal indeholde en opregning af pantsætninger og øvrige forpligtelser i ejendommen herunder en specifikation af Pantsætninger.

Med hensyn til servitutter skal det digitale skøde angive hvilke af disse køber respekter med samtidig henvisning til ejendommens blad i den digitale tingbog.

Det digitale skødet meddeler omverdenen, dvs. alle andre end parterne i handlen, at boligen har skiftet ejer. Skødet behøver ikke at indeholde de samme bestemmelser som købsaftalen, men skal bl.a. indeholde oplysning om prisen, belåning og overtagelsesdagen.

Det digitale skøde stemples med 0,6 % af købesummen eller den offentlige vurdering (det højeste). Der betales derudover kr. 1.400 kr. i tinglysningsafgift. For ejendomshandler Vest for Storebælt gælder det, at sælger og køber deler denne udgift.

Der findes særlige varianter af et digitalt skøde som for eksempel et endeligt skøde, et betinget skøde, et auktionsskøde eller et  transportskøde.

Betinget skøde

Der er intet der forhindrer, at De køber en ejendom, uden at der bliver oprettet en købsaftale. 

Det er meget almindeligt i de handler, hvor der ikke medvirker ejendomsmægler. 

I disse tilfælde udfærdiges i stedet for købsaftalen et betinget digitalt skøde på grundlag af den indgåede aftale, og det betingede skøde træder derefter i stedet for købsaftalen. Aftalerne i det betingede skøde er lige så bindende som aftalerne i en købsaftale. Når betingelserne er opfyldt, får køber det endelige digitale skøde.

Digitalt tinglyst skøde

Et digitalt skøde er den digitale registrering af købsaftalens vilkår.. 

Den digitale tinglysning betyder, at det  bliver kundgjort for offentligheden, at ejendommen tilhører Dem og ingen anden. Ingen kan derefter komme og gøre krav på ejendommen eller dele af den. 

Det digitale skødet vil sædvanligvis henvise til en forudgående indgået købsaftale. De kan ikke genforhandle handelsvilkårene i forbindelse med det digitale skøde, da købsaftalen er det bindende dokument. Det gælder også aftaler i købsaftalen, som ikke er blevet medtaget i det digitale skøde.

Proceduren

Registrering

Det digitale skøde registreres først i en såkaldt den digitale dagbog og siden i tingbogen. 

Det tidspunkt, hvor det digitale skøde registreres i dagbogen, er afgørende for, hvornår køber er beskyttet overfor sælgers kreditorer og såkaldte aftaleerhververe.

Når det digitale skøde er registreret i dagbogen i købers navn, tilhører ejendommen køber, og dermed kan sælgers kreditorer for eksempel ikke mere foretage udlæg i ejendommen. Hvis sælger går konkurs kan konkursbo ikke inddrage ejendommen i boet. Sælger kan heller ikke sælge ejendommen to gange, når først køber er registreret som ejer. 

Anmeldelse til digital tinglysning

Deres rådgiver sørger for den digitale registrering af handlen, hvorefter det digitale skøde skal signeres af parterne, dvs. køber og sælger. Signeringen kan ske ved egen digital signatur eller ved at afgive en tinglysningsfuldmagt til Deres rådgiver.

Når skødet er signeret af parterne sørger Deres rådgiver for den digitale anmeldelse/tinglysning af skødet.

Herefter kan kreditforeningspantebrev og sælgerpantebrev  tinglyses digitalt af parternes respektive pengeinstitutter.  

Registreringsgebyr

Tinglysningskontoret opkræver et registreringsgebyr. Det udgør pr. dato 0,6% af købesummen eller den offentlige vurdering (det højeste), mens pantebreve skal registreres med 1,5% af hovedstolen. Hertil kommer en afgift på kr. 1.400,- for hvert dokument, der skal tinglyses.

Læs mere her om tinglysningsafgift og om stempelrefusion.

Ekspeditionen på tinglysningskontoret tager ca. 2-6 uger, men kan variere en del.

Retsanmærkninger

I de fleste tilfælde returneres det digitale skøde med en såkaldt retsanmærkning. Det er en besked fra Tinglysningsretten om for eksempel gammel pantegæld, som køberen ifølge skødets indhold ikke skal overtage. 

Dette kan sammenlignes med en advarsel fra tinglysningskontoret til Dem om, at det ,der står anført i det digitale skøde ikke passer med den ret, De får efter tingbogen.

Når de ting, der gav anledning til retsanmærkningerne er i orden, skal skødet tinglyses digitalt igen med anmodning om, at retsanmærkningerne aflyses, så skødet kan blive anmærkningsfrit.

Genfremsendelse af digitalt skøde til aflysning af retsanmærkninger kan typisk ske, når omprioriterende pengeinstitut har meddelt, at indestående pantegæld, der ikke skal overtages i handlen, er slettet af tingbogen.

Gældsovertagelse

Samtidig med den digitale anmeldelse af skødet, anbefales det, at køber underskriver blanket om gældsovertagelse.

Når skødet er blevet anmærkningsfrit, skal den blanket om gældsovertagelse, som køber har udfyldt og underskrevet, og  en kopi af det anmærkningsfrie digitale skøde sendes til det Realkreditinstitut, hvor køber har ønsket at optaget lånet.

Sælger er ikke fritaget for gældsforpligtigelsen, førend realkreditinstituttet har modtaget og registreret gældsovertagelsen. Det samme gælder sælgerpantebrevet.