Nye regler for husrapporter/tilstandsrapporter

Ejendomsmæglerne og erhvervs- og økonomiministeren har fra 2004 indgået en aftale, som kapper de tætte bånd mellem ejendomsmæglerne og de bygningssagkyndige.

Boligsælgere skal herefter selv kontakte bygningssagkyndige eller gå gennem deres forsikringsselskab for at få en udarbejdet en tilstandsrapport. De byggesagkyndige må efter de nye regler ikke længere tage imod bestillinger fra ejendomsmæglere og -formidlere.

De nye regler for bestilling af tilstandsrapporter har deres udspring i det faktum, at ejendomsmæglerne før de nye regler selv valgte bygningssagkyndige til at lave tilstandsrapporterne, og dermed havde mulighed for at påvirke udfaldet af tilstandsrapporterne til deres fordel. Herudover modtog ejendomsmæglerne oftest kommission af de bygningssagkyndige for henvisningen til disse i de enkelte sager.

De nye regler er resultatet af forhandlinger mellem Erhvervs- og økonomiministeren, Forbrugerrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening. Herudover ser forsikringsselskaberne en fordel i fremover at få bedre og så fyldestgørende tilstandsrapporter som muligt, så husforsikringer kan tegnes på det rette grundlag.

Ny aftale gavner huskøbere

De nye regler er ensbetydende med, at huskøbere fremover kan være sikre på, at den tilstandsrapport, de får på det hus, de vil købe, ikke længere er påvirket af den involverede ejendomsmægler, som bevisligt ofte har udøvet pres på de bygningssagkyndige.

Med de nye regler skal boligsælgeren enten selv rekvirere en bygningssagkyndig eller lade et forsikringsselskab anvise en.

Strammere regler for huseftersyn / tilstandsrapporter

Kilde: Erhvervs- og Byggestyrelsen

Den 1. november 2005 trådte en række skrappe nye regler for huseftersyn i kraft. Kontrollen med tilstandsrapporter og de bygningssagkyndige er således skærpet på en række områder.

Med de nye regler indføres løbende screening af de tilstandsrapporter, som de bygningssagkyndige indberetter. Der vil blive holdt særligt øje med bygningssagkyndige, der bruger væsentligt mindre tid end andre på eftersynet - eller udarbejder ekstraordinært mange rapporter.

Vicedirektør Jesper Rasmussen, Erhvervs- og Byggestyrelsen udtaler:

- I august fik vi en rapport fra Cowi, der pegede på, at der er for mange fejl i tilstandsrapporterne. Siden har vi arbejdet med at få de nye, strammere regler på plads. De bygningssagkyndige skal lave tilstandsrapporter, som forbrugerne kan stole på.

- Grundprincippet i de nye regler er, at alvorlige fejl ikke må forekomme i tilstandsrapporter. Der lægges op til et system, hvor sanktionerne skærpes efter antallet af alvorlige fejl. Med tre alvorlige fejl ligger det i kortene, at beskikkelsen som bygningssagkyndig inddrages.

COWI udarbejdede - for Erhvervs- og Byggestyrelsen - en undersøgelse, som viste, at der var alvorlige fejl i ca. hver tredje de tilstandsrapporter, som indgik i undersøgelsen. Det er baggrunden for de opstramninger af ordningen, som sker nu.

Skærpelse i 2006

Den 1. januar 2006 trådte endnu en ændring i kraft, da sekretariaterne for energimærkeordningen og ordningen for huseftersyn blev lagt sammen.

Målet er at effektivisere administrationen af ordningerne og samtidig sikre forbrugerne bedre tilstandsrapporter og energimærkninger.

Fakta om opstramninger i administration af huseftersynsordningen:

Der indføres løbende screening af de tilstandsrapporter, som de bygningssagkyndige indberetter. Sekretariatet for huseftersynsordningen vil holde særligt øje med bygningssagkyndige, der bruger væsentligt mindre tid end andre på eftersynet – eller udarbejder ekstraordinært mange rapporter.

De pågældende bygningssagkyndige vil blive udtaget hyppigere end andre til markkontrol – dvs. en fysisk besigtigelse af ejendommen.

Antallet af markkontroller er forøget til det dobbelte i forhold til tidligere – således at der nu udføres ca. 320 årlige markkontroller.

Pr. 1. februar 2006 udføres markkontrolopgaven - efter et EU-udbud – af et teknisk revisionsfirma. Der vil blive stillet krav om, at de markkontrollører, som firmaet anvender, ikke samtidig på fungere som beskikkede bygningssagkyndige.

Samtidig indføres der et ”klippekort-system”, hvor grundprincippet er, at alvorlige fejl ikke må forekomme i tilstandsrapporter. Der lægges op til et system, hvor sanktionerne skærpes efter antallet af alvorlige fejl. Med tre alvorlige fejl ligger det i kortene, at beskikkelsen som bygningssagkyndig kan inddrages.

• Udgangspunktet er, at 1 alvorlig fejl i en tilstandsrapport ”takseres” til en påtale.

• Konstateres 2 alvorlige fejl i en tilstandsrapport indstilles til en advarsel.

Det samme gælder, hvis der konstateres én alvorlig fejl, og den bygningssagkyndige har en påtale i forvejen.

• Ved 3 alvorlige fejl i tilstandsrapporterne indstilles til inddragelse af beskikkelsen. Dette gælder uanset om de 3 fejl er konstateret i én tilstandsrapport eller om de er konstateret som et samlet resultat af flere markkontroller.

• Hvis der i en tilstandsrapport konstateres en række mindre alvorlige fejl, sidestilles disse som udgangspunkt med 1 alvorlige fejl.

• Tildelte påtaler og advarsler ”følger” den bygningssagkyndige i 3 år regnet fra tildelingen. Herefter bortfalder de.

Fakta om huseftersynsordningen:

• Huseftersynsordningen indebærer, at der kan udarbejdes en tilstandsrapport i forbindelse med køb og salg af fast ejendom. En tilstandsrapport er en rapport, der gennemgår de skader, den bygningssagkyndige har fundet ved sin gennemgang af huset.

• Der udarbejdes tilstandsrapporter i over 90 % af alle hushandler – ca. 70.000 rapporter årligt.

• Tilstandsrapporten betyder, at sælger kan frigøre sig fra sit normale 20- årige sælgeransvar mod at præsentere køber for en tilstandsrapport og et tilbud om en ejerskifteforsikring.

• Ankenævnet for Huseftersyn modtager årligt ca. 300 klager. Tallet har været nogenlunde konstant i de senere år.

• Det er sælger, der betaler for udarbejdelsen af tilstandsrapporten. Gevinsten er, at sælger med en tilstandsrapport kan tegne en ejerskifteforsikring og dermed slipper for sit normale 20-årige sælgeransvar.

• For køber betyder tilstandsrapporten, at ejerskifteforsikringen vil dække, hvis der viser sig skjulte skader på ejendommen – altså skader, som den bygningssagkyndige ikke har påpeget i tilstandsrapporten.

• Hvis den bygningssagkyndige har begået alvorlige fejl er de omfattet af hans lovpligtige ansvarsforsikring.

• Det er sælger, der skal kontakte en bygningssagkyndig, der udarbejder tilstandsrapporten. Ejendomsmægleren må ikke på eget initiativ udpege en bygningssagkyndig. Dette er en konsekvens af aftalen mellem Dansk Ejendomsmæglerforening og økonomi- og erhvervsministeren, der trådte i kraft 1. maj 2004.

Fakta om COWI-rapporten:

Konsulentfirmaet Cowi A/S har for Erhvervs- og Byggestyrelsen gennemført en uvildig undersøgelse af tilstandsrapporternes kvalitet og af Sekretariatet for huseftersynsordningens kontrol med rapporternes kvalitet. Cowi har gennemgået i alt 25 ejendomme som led i undersøgelsen.

Undersøgelsen af tilstandsrapporternes kvalitet omfatter 19 tilfældigt udvalgte ejendomme.

Undersøgelsen viser:

• At der blev fundet ”alvorlige fejl” i 6 ud af de 19 rapporter.

• At ingen af rapporterne var ”fejlfri”.

Undersøgelsen af Sekretariatet for huseftersynsordningens kvalitetskontrol, omfatter 6 ejendomme. Konklusionen er, at den gennemførte kontrol ikke har været tilstrækkelig

effektiv:

• I 6 ejendomme var der fortsat alvorlige fejl i 2 af tilstandsrapporterne – også efter den udførte markkontrol.

• I flere tilfælde havde markkontrolløren formentlig ikke udført en fuldstændig gennemgang af bygningerne.

Der er ikke noget, der tyder på, at de alvorlige fejl begås af bygningssagkyndige, der er ansatte i større firmaer eller som er bestilt af forsikringsselskaber. Det fremgår derimod af undersøgelsen, at der formentlig er en sammenhæng mellem komplicerede ejendomme og forekomsten af alvorlige fejl i tilstandsrapporterne.

Kilde: Erhvervs- og Byggestyrelsen